30 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-5403 по делу № А40-77969/2021, в котором рассмотрел вопрос о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в связи с невыполнением арендатором ряда инвестиционных обязательств.
Как указал ВС, признание инвестиционных условий как имеющих лишь декларативный характер нарушает права арендодателя, утрачивающего не только возможность расторжения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя инвестиционных обязательств, но и перспективу исполнения им этих условий договора.
Как отметил адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар, Верховный Суд обоснованно исходил из разъяснений, которые в том числе изложены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» и Постановлении Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». «Исходя из высказанной в определении ВС позиции, свобода договора может предусматривать возможность его расторжения в случаях, прямо предусмотренных положениями этого договора. При этом нарушение договорного обязательства (вне зависимости от того, является ли оно декларацией о намерениях или инвестиционным обязательством) влечет возникновение у арендодателя субъективного права на его расторжение в силу соответствующего условия договора», – заметил он.
Также, по словам эксперта, в определении поднята проблема синаллагматически увязанных обязательств сторон договора аренды. Юнис Дигмар пояснил, что основной вопрос состоял в том, можно ли квалифицировать как существенное условие договора, предусматривающее обязанность арендатора создать имущество, которое поступит в собственность арендатора, притом что арендодатель получит лишь нематериальное благо – достижение целевых показателей, получение которых являлось предпосылкой заключения данного договора.
«Окружной суд признал ничтожность условия договора, из которого следовало право арендодателя расторгнуть договор в отсутствие нарушения арендатором имущественных интересов арендодателя. Однако ВС РФ ответил на этот вопрос утвердительно, сделав два основных вывода: если заключение договора инициировано арендатором, сделавшим заверения о выполнении инвестиционных обязательств в определенном объеме, недостижение целевых показателей объемов таких инвестиций является нарушением условий договора, в которых данные показатели отражены, – пояснил адвокат. – В свою очередь, непоступление имущества в собственность арендодателя при исполнении арендатором инвестиционных обязательств, притом что основным благом для арендодателя в такой ситуации выступает достижение целевых показателей, не служит основанием для отказа арендодателю в расторжении договора аренды, поскольку целью условий, предусматривающих инвестиционные обязанности арендатора, является получение арендодателем нематериальных благ – достижение соответствующих целевых показателей. В этом, по мнению Суда, как раз и состоит основной охраняемый законом и договором интерес арендодателя».
Юнис Дигмар также не исключил наличие в этом споре патернализма, проявленного Верховным Судом с целью защиты публичных интересов, – понуждения портов реализовывать инвестпроекты в рамках утвержденных госпрограмм в точном соответствии с принятыми на себя обязательствами, отраженными в договорах аренды гидротехнических сооружений, принадлежащих публичному собственнику, под страхом их расторжения и, соответственно, последующего потенциального повышения ставки арендной платы для арендаторов.
Ознакомиться с полным текстом статьи можно по ссылке: https://www.advgazeta.ru/novosti/vklyuchennye-v-dogovor-arendy-investitsionnye-obyazatelstva-arendatora-yavlyayutsya-vstrechnymi-obyazatelstvami/
Как указал ВС, признание инвестиционных условий как имеющих лишь декларативный характер нарушает права арендодателя, утрачивающего не только возможность расторжения договора в случае нарушения арендатором принятых на себя инвестиционных обязательств, но и перспективу исполнения им этих условий договора.
Как отметил адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар, Верховный Суд обоснованно исходил из разъяснений, которые в том числе изложены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» и Постановлении Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». «Исходя из высказанной в определении ВС позиции, свобода договора может предусматривать возможность его расторжения в случаях, прямо предусмотренных положениями этого договора. При этом нарушение договорного обязательства (вне зависимости от того, является ли оно декларацией о намерениях или инвестиционным обязательством) влечет возникновение у арендодателя субъективного права на его расторжение в силу соответствующего условия договора», – заметил он.
Также, по словам эксперта, в определении поднята проблема синаллагматически увязанных обязательств сторон договора аренды. Юнис Дигмар пояснил, что основной вопрос состоял в том, можно ли квалифицировать как существенное условие договора, предусматривающее обязанность арендатора создать имущество, которое поступит в собственность арендатора, притом что арендодатель получит лишь нематериальное благо – достижение целевых показателей, получение которых являлось предпосылкой заключения данного договора.
«Окружной суд признал ничтожность условия договора, из которого следовало право арендодателя расторгнуть договор в отсутствие нарушения арендатором имущественных интересов арендодателя. Однако ВС РФ ответил на этот вопрос утвердительно, сделав два основных вывода: если заключение договора инициировано арендатором, сделавшим заверения о выполнении инвестиционных обязательств в определенном объеме, недостижение целевых показателей объемов таких инвестиций является нарушением условий договора, в которых данные показатели отражены, – пояснил адвокат. – В свою очередь, непоступление имущества в собственность арендодателя при исполнении арендатором инвестиционных обязательств, притом что основным благом для арендодателя в такой ситуации выступает достижение целевых показателей, не служит основанием для отказа арендодателю в расторжении договора аренды, поскольку целью условий, предусматривающих инвестиционные обязанности арендатора, является получение арендодателем нематериальных благ – достижение соответствующих целевых показателей. В этом, по мнению Суда, как раз и состоит основной охраняемый законом и договором интерес арендодателя».
Юнис Дигмар также не исключил наличие в этом споре патернализма, проявленного Верховным Судом с целью защиты публичных интересов, – понуждения портов реализовывать инвестпроекты в рамках утвержденных госпрограмм в точном соответствии с принятыми на себя обязательствами, отраженными в договорах аренды гидротехнических сооружений, принадлежащих публичному собственнику, под страхом их расторжения и, соответственно, последующего потенциального повышения ставки арендной платы для арендаторов.
Ознакомиться с полным текстом статьи можно по ссылке: https://www.advgazeta.ru/novosti/vklyuchennye-v-dogovor-arendy-investitsionnye-obyazatelstva-arendatora-yavlyayutsya-vstrechnymi-obyazatelstvami/